抖音出售租赁合同：带租约销售的法律风险和规避风险有多大？(图)
商业租赁有多种形式，有大宗销售、整租后大宗销售、自持大宗租赁、大宗销售后集中管理等。各种。本文将分析以租售卖的法律风险以及如何规避此类风险。
案例介绍
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2014年7月30日，被告瑞凯公司与长沙市德才教育咨询有限公司签订《租赁合同》，约定长沙市德才教育咨询有限公司将瑞凯公司涉案房屋出租用于幼儿园经营抖音出售租赁合同，期限为1年。 2014年8月1日至2024年7月31日共10年。从租约第二年起，租金在上一年的基础上每三年上调10%。
2017年3月10日，张某、张某儿与瑞凯公司就涉案物业签订《商品房买卖合同》，约定张某、张某儿购买该房屋，拟用作幼儿园。卖方瑞凯公司应于2018年6月30日前将商品房交付给买方。此外，合同规定整套房屋可供出售总面积1088.85平方米，将出售给张某和张某儿整体，其中703.7平方米可即刻签约。先签订认购协议，完成规划手续后再签订购房合同。
张某、张某儿与瑞凯公司签订《认购协议》及《买卖合同》后，涉案房屋租金仍由瑞凯公司收取，并未支付给张某、张某儿。张某、张某儿随后起诉法院，请求法院判令瑞凯退还相应租金。
判决
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法院经审理认为抖音出售租赁合同抖音等级号购买网站，涉案房屋是以租赁协议出售的，考虑到涉案房屋的租赁期限，支持两原告主张两原告自8月起享有租金收益权的主张。 2017 年 1 月 1 日，但应付两名原告的租金仅限于已支付的金额。703.7平方米的购房款已足额支付，超出该部分面积的房屋租金收益权仍由被告享有。
经计算，上述租金为0.82元；2020年8月1日至被告实际退还货款之日的租金，被告继续按照《租赁合同》的规定向两原告支付租金。
法律分析
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1、以租售卖的法律风险
有租售是指卖方将已出租的房屋出售给买方。对于租赁销售的租赁合同，第一个风险点是违约风险。
房屋售出后，该房屋原有的租赁合同关系不随房屋出售而终止。根据我国《民法典》第725条，承租人按照租赁合同约定占有期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。
因此，房屋出售后，无论是承租人直接与开发商签订的租赁合同，还是与第三方公司签订的租赁合同，都需要继续履行。此时，如果购房者不知道自己购买的房屋存在租赁合同关系，不愿继续租房，可以追究开发商的违约责任。
而如果开发商与第三方公司不同意在房屋托管或租赁期内自行处分产权，开发商的出售影响第三方公司的正常经营，第三方公司也可以追究开发商违约责任。.
第二个风险点是损害承租人优先购买权的赔偿风险。根据我国《民法典》第728条：出租人未通知承租人或者有其他情形妨碍承租人行使优先购买权的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
因此，无论是开发商将房屋直接出租给承租人，还是出租给第三方托管公司转租给承租人，承租人在房屋出售前均享有同等条件下的优先购买权。因此，开发商应履行通知义务，将其欲出售的房屋信息通知承租人，以免后续承租人以出租人不通知妨碍其行使权利为由提出索赔。优先购买权。
第三个法律风险点是租金结转时间点的确定。在有租赁协议的销售模式中，先建立房屋租赁关系，后建立房屋买卖关系。房屋所有权转让前的租金收入归出租人所有，房屋所有权转让后的租金收入归买受人所有。
但是，如何选择应该支付给买家的租金的具体起点，确实是一个有争议的问题。房地产权属证书办理过户登记后抖音出售租赁合同：带租约销售的法律风险和规避风险有多大？(图)，房地产权属发生转移，但在实践中，办理房地产权属证书通常需要较长时间。支付货款后不能长期享受租金收入；如果商品房买卖合同签订之日或备案日为租金结转时间点，则有可能购房者在支付全部购房款之前就开始享受租金收入。卖家不公平。
第四个风险点是销售问题的一部分。即承租人选择租赁多间商铺进行统一装修经营时，开发商设置优惠免租期和全屋优惠租金，然后开发商与买方分期签订商品房合同。点。在买卖合同中，每个房子对应的租金的结转时间、租金金额的计算等问题都需要讨论。
2. 如何降低此类风险
(1) 事先约定
针对买卖不能解除租约的问题，开发商可以在签订租赁合同时在合同中约定，开发商在租赁期内有权处分房屋所有权，以避免随后开发商出售房屋并导致承租人提起诉讼。同时，也可以约定承租人放弃优先购买权，或者日后签订补充协议同意放弃。承租人不同意放弃优先购买权的，应当如实向购买人披露事实抖音出售租赁合同：带租约销售的法律风险和规避风险有多大？(图)，以免后继购买人以购买人为购买人。开发商应承担违约责任。租金流转节点、房屋交割时间、
(2) 制定严格的合同条款
在任何时候，谈判的前提是其中一方提出实施计划。因此，无论是否能够通过谈判达成协议，在设计合同条款时都应慎重慎重，尤其要注意容易发生争议的问题。例如抖音号购买，租金转让的时间节点可以约定从房屋交付之日或购房者支付全部购房款之日起计算。房屋交割条件是指房屋的当前交割情况和租金金额，如果租金是整体计算的，按房屋占房屋总面积的比例等计算。
（三）租赁过程中的预防
并非所有法律风险都能提前充分预见，商业市场交易始终在创新交易模式和交易结构。因此，对于已经出现但尚未发生的风险，要及时防范，通过签订补充协议或书面通知等方式防范。
在当今时代，以租赁协议销售有利于保护投资者的心理预期，从而促进销售的快速回报。虽然存在诸多法律风险，但通过做好合同初审工作，提前协商，及时防范，可以大大降低风险。租赁销售的法律风险。
2021-11-17
